תכנית נת/600/א', נתניה - איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים

תכנית שינוי מתאר מקומית נת/600/א' מתחם חוף הים (1600 דונם) בנתניה איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים

  

 

יובל דנוס ואסתר כהן, שמאי מקרקעין

 

 

מאמר זה בא להציג את המורכבות, הבעייתיות, האתגר וההתמודדות שהיתה בתכנון מחדש של שטח גדול יחסית, עם מגוון רחב ביותר של זכויות משפטיות/קנייניות ויעודים קיימים משנות השלושים וחמישים, כאשר מטרות התכנון החדש ומגמותיו מכוונות ומותאמות לשנות האלפיים.

 

א.     כללי

 

 

התכנית משתרעת על שטח של כ- 1,600 דונם, לאורך רצועת חוף של כ- 4 ק"מ, וברוחב שבין 250 מ' לבין 700 מ'. רצועת הקרקע נמצאת בין רח' איתמר בן אב"י בצפון לבין שטחי קרית נורדאו בדרום, כאשר בגבולה המזרחי קיימות שד' בן גוריון ותכניות גובלות אחרות, כמו: תכנית המע"ר של נתניה נת/542, נת/556, נת/537 ועוד (מצר"ב תרשים האזור). 
התכנית יחד עם טבלאות האיזון הופקדה בשנת 1988, ונמצאת כיום בשלב של דיון בהתנגדויות. התכנית הוכנה על בסיס של שתי תכניות קודמות:      
תכנית מתאר חלקית נת/536 (מתחם חוף הים) שבהכנתה הוחל עוד בשנים 1977/8, ותכנית נת/600. בתקופה של כעשר שנים (1978-1988) נעשה נסיון רב היקף לתכנן ולעצב את מתחם החוף של נתניה, שהוא בבחינת הרזרבה הקרקעית הגדולה והיחידה של העיר הגובלת עם הים. במשך עשר השנים הנ"ל התחלפו שלושה ראשי עיר ושלושה מהנדסי העיר וכולם ראו בחרדת קודש את תכנונה של אותה רצועת חוף נדירה ויקרה מפז אשר נחשבת לכרטיס הביקור של נתניה.       
ברור מאליו שבמשך עשר השנים נשתנו תפיסות ועקרונות תכנוניים, נשתרשו יותר ויותר התודעה והמודעות לזכויות בעלי הקרקע שבתחום התכנית, והיה הכרח לחפש ולמצוא פשרה בין התפיסות והעקרונות התכנוניים והמודרנים מחד, ומאידך לספק ולהחזיר את זכויות הבעלים תוך מילוי שאיפותיהם שבאו לידי ביטוי בהפקדת שתי התכניות הקודמות.

 

ב.     נת/600/א' - רקע משפטי ובעלויות   

חטיבת הקרקע של כ- 1,600 דונם חולקה למן הסדר הקרקעות בשנות השלושים (שנעשה על רקע תכנית המתאר נת/100 משנת 1936) ובחלוקות מאוחרות יותר לכ- 630 חלקות רשומות ב- 12 גושים שונים ובבעלותם של כ- 850 בעלים. בבעלות המינהל (מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח) נמצאת כמחצית מכלל חטיבת הקרקע הנדונה, כולל דרכים, רצועות חוף הרחצה הצמודות לים וחלקות אחרות בגדלים שונים עם יעודים מגוונים של מגורים, מלונות, מסחר, ציבורי פתוח ועוד. יתרת חטיבת הקרקע מחולקת בין הרבה בעלים פרטיים ומעט חברות. בתחום התכנית קיימות חלקות עם הפרשות היסטוריות לצרכי ציבור בשיעורים שבין 0% לבין 40%.     


ג.     נת/600/א' - רקע פיזי ואוביקטים קיימים

תחום התכנית כולל את רצועת חוף הים, הצוקים שממזרח לרצועה, שגובהם נע בין 15 מ' לבין 40 מ' והשטח ממזרח לצוקים בו נמצאות עיקר החלקות נושאות הזכויות, בטופוגרפיה בלתי אחידה בין מישורית לבין גבעית/חולית. 
באופן כללי מרביתו של השטח צופה לים כאשר קיימות חלקות בתחום רצועת ה- 100 מ' מקו המים. האוביקטים והשטחים שהוקמו והוגבלו למטרות מסוימות בתחום התכנית, משנות השישים ואילך, ואשר היוו אילוץ תכנוני בהכנתה, הם אלה:-     

    האוביקט          שטח מקורב                       הערות   

בית "גולדמינץ"         27 דונם                      בית נופש לחיילים
בית "פלדמן"            13 דונם                      מדרשה לחיילים  
אתר הנצחה              27 דונם                      הועד למען החייל 
שד' בן גוריון            180 דונם                    נסללו בשנות השבעים על
                                                             חלקות שלא הופקעו     
אתר אשפה               57 דונם              האתר אמור להתחסל בתכנית 
                                                     החדשה      
שמורת האירוסים         30 דונם              ההתיחסות לשמורה בתכנית   
                                                     החדשה בלבד              
רצועת ה100 מ'                                 בתחום רצועה זו אסורה כל    
                                                     בניה לפי תמא/13
מקו המים                400 דונם   
סה"כ אוביקטים       
ושטחים מוגדרים       כ- 734 דונם       

מהנ"ל מתברר שהשטח הנותר לתכנון ולהחזר זכויות לבעלים הוא
כ- 870 דונם, שמתוכם יש להפריש שטחים לצרכי דרכים, בניני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.         

ד.     נת/600/א' - רקע תכנוני 

(1) לחלקות שבתחום התכנית הוקנו זכויות בניה בעיקר ע"י 3 תכניות
    קודמות:- תכנית מתאר מנדטורית נת/100 משנת 1936 שהקנתה
    זכויות לבניה צמודת קרקע בחלקים הצפוניים של התכנית (בין רח'
    איתמר בן אב"י לבין בית פלדמן). עפ"י תכנית זו בוצע הסדר
    הקרקעות.         
    -  תכנית נת/362/א' משנת 1955 שהקנתה זכויות לבניה גבוהה של עד
       4 קומות בחלק המרכזי של התכנית (מבית גולדמינץ ודרומה),
       החלוקה עפ"י התכנית בוצעה ונרשמה.    
    -  תכנית נת/377 משנת 1956 שהקנתה זכויות מגוונות של מגורים,
        מלונות ומסחר לשטחי המינהל בחלק הדרומי של התכנית. החלוקה
        עפ"י התכנית לא בוצעה.             

    בנוסף, אושרו בתחום התכנית מספר תכניות שעל פיהן נבנו והוקמו
    האוביקטים לעיל תוך התעלמות מסוימת ומוחלטת (שונה מתכנית
    לתכנית) מנושא הבעלויות וזכויות הקניין. דוגמא בולטת לכך: שד'
    בן גוריון נסללו על חלקות וחלקי חלקות, פרטיות וציבוריות, שלא
    הופקעו כלל.                       

(2) בשנת 1982 אושרה תכנית המתאר של נתניה נת/7/400 ותכנית מתאר
    חלקית נת/536, שחלה על חטיבת הקרקע הנדונה, כאשר צביונה
    הכללי של האחרונה היה מתחם חוף הים עם דגש חזק על מלונאות,
    תיירות ומסחר, דגש על שטחי ציבור ופארקים נרחבים וזכויות
    מועטות יחסית למגורים צמודי קרקע ובניה גבוהה.      

(3) בשנת 1983 הופקדה תכנית נת/600, שאף היא חלה על חטיבת הקרקע
    הנדונה, כאשר צביונה הכללי שונה במעט מתכנית נת/536 בכך
    שנוספו לה כ- 600 יחידות דיור בבניה גבוהה ותוך אישורה של
    הועדה המחוזית, כי הפרוייקטים הגדולים יחסית (מלונות, מסחר,
    בית אבות וקאנטרי קלאב) יוקצו לגופים מוסדיים, לחברות בניה
    ולבעלי זכויות גדולות יחסית. 
    התכנית אופיינה בתכנון קשיח ובלתי גמיש שחייב שותפויות בכל
    סוגי הבניה, דבר שהביא להתנגדויות רבות ולהחלטה להכין תכנית
    חליפית - היא בתכנית נת/600/א'.           

 

ה.     נת/600/א' המופקדת      

(1) בתאום שבין המתכננים והשמאים לבין הועדות הסטטוטוריות נקבעו מספר כלים שהיוו את השלד המוצק לתכנית   
     ולטבלאות האיזון המצורפות לה, והם:-       
-   התכנון יעשה תוך ליווי ויעוץ צמוד של השמאים על מנת להבטיח
    החזר מלא של זכויות הבעלים, הן באופי והן בכמות הזכויות,
    ובתוספת שווי של 20%.                 
-   החזר הזכויות יביא בחשבון עד כמה שאפשר את רצונותיהם
    ושאיפותיהם של הבעלים ליעודים השונים כפי שבאו לידי ביטוי
    בהתנגדויות הקודמות.                   
-   לא יהיו שותפויות במגרשים החדשים (פרט לחלקות שנכנסו בבעלות
    משותפת). זכויות בעלים במספר חלקות ירוכזו במגרש אחד או
    במספר מגרשים.                           
-   אוביקטים גדולים יחסית למלונות, למסחר, לבית אבות ולקאונטרי
    קלאב יוקצו לגופים מוסדיים וגדולים כמו העירייה, המינהל, חברות
    מקרקעין קבלניות ובעלים פרטיים בעלי זכויות גדולות יחסית.      
-   שמירה מירבית על ערכי נוף וטבע. הבניה הגבוהה תרוכז לאורך שד' בן גוריון.
    הבניה צמודת הקרקע תהיה מדורגת ותרוכז בין הבניה
    הגבוהה לבין הצוק תוך השקף לים. האוביקטים למלונות יהיו קרוב
    לרצועת ה- 100 מ' מקו המים.                               
-   שמירה על עקרונות תכנית המתאר של נתניה נת/7/400 משנת 1982
    ביחס למתחם חוף הים, שרואה במתחם זה את עתידה של נתניה כעיר
    של תיירות, קיט ונופש בישראל.      
                       
(2) הכנתה של תכנית נת/600/א' הציבה אתגרים תכנוניים ושמאיים
    ראשונים במעלה בכך שתכנון המגרשים, יעודם והזכויות בהם נעשה
    בתאום מלא עם השמאים, תוך מתן יעוץ שוטף וצמוד מצידם ותוך
    שמירה קפדנית על הכללים לעיל.                           
    למעשה, כל מגרש מוקצה תוכנן כך שיתאים לחלקה המסוימת
    ולבעלים המסוימים, הכל תוך שמירה על הוראות סעיף 122 לחוק
    התכנון והבניה.                             
    בישום הנ"ל קרן האיזון הינה בסכומים מינימליים.    

(3) היעודים והיקף זכויות הבניה, שנקבעו בתכנית נת/600/א', שונים
    באופן מהותי מתכנית המתאר נת/536, ולפיכך, הופקדה התכנית
    במתכונת של "שינוי תכנית מתאר" המלווה בלוחות שומה, הקצאות
    ואיזון. ללוחות אלו מצורפים שני נספחים:                
    -  נספח א' - שהוא פרוט להערכת שווי הזכויות המקוריות.   
    -  נספח ב' - שהוא פרוט להערכת שווי המגרשים החדשים.   
 
(4) להמחשת השוני בין שתי התכניות הנ"ל, אנו מציגים בטבלה הבאה
    היקף הזכויות והיעודים בשתיהן:-                          

        היעוד                    יחידות או    יחידות או                 השינוי       
                                    שטח בתכ'    שטח בתכ'        
                                    נת/536        נת/600/א'                 

מגורים צמודי קרקע          366 יח"ד     933 יח"ד          567 יח"ד+  
מגורים בבניה גבוהה         96 יח"ד       1,228 יח"ד       1,132 יח"ד+
מלונות                        3,765 חדר    4,195 חדר        430 חדר+   
שטח מסחרי (2 קומות)     20,275 מ"ר  22,649 מ"ר       2,374 מ"ר+ 
בית אבות                     320 חדר      320 חדר          
שטח פרטי פתוח             102 דונם     58 דונם            44 דונם-     
(קאונטרי קלאב)             


ו.     סיכום

הנה כי כן, אנו עדים לתכנית שינוי מתאר המיישמת מטרות ויעדים של תכנית מפורטת לאחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים.                      
תכנית נת/600/א' מיישמת חלוקה חדשה ושינוי יעוד בו זמנית.   
על אף המורכבות והבעייתיות של שטח התכנית מבחינה פיזית, משפטית ותכנונית, אנו בדיעה כי בתכנית נת/600/א' נמצאה הפשרה הנאותה בין צרכי הכלל לצרכי הפרט, וכי הושג בה האיזון הנכון והמיוחל בין האינטרס הציבורי/אורבני לבין האינטרס האישי/קנייני.                                  
הקשר ויחסי הגומלין בין השמאים, המתכננים והמשפטנים הוכיחו את עצמם במקרה זה כפוריים, לטובת הכלל והפרט.             
העקרון החשוב והבסיסי של השמירה על זכויות הקניין הוא מעמודי התווך של התכנית וטבלאות האיזון. עקרון יסודי זה נחשב בצדק כזהה בחשיבותו לעקרונות ולזכויות היסוד שבמגילת העצמאות.         
קברניטי העיר נתניה, הוועדות המוסמכות, השמאים והמתכננים הכירו בחשיבותו של עקרון זה ולפיכך, שונה תכנית
נת/600/א' באורח מהותי מתכנית נת/536. בתכנית ניכרת ובולטת השמירה על העקרון המקודש הנ"ל, שבאה לידי ביטוי בשלושה מישורים עיקריים:-                     
(1) הקצאת זכויות במגרשים חדשים במפרוז וללא שותפויות.      
(2) התחשבות ברצונותיהם של בעלי הזכויות הקטנות יחסית למגורים
    צמודי קרקע ללא תלות באחרים, וכן, ברצונותיהם של בעלי הזכויות
    הגדולות יחסית, הכל תוך יישומם של יעדי התכנון המודרניים.       
(3) הקניית תוספת שווי זכויות מוקצות בשיעור של 20% מעל שווי
    הזכויות הנכנסות, הן בערכים כספיים ריאליים והן בערכים יחסיים.
המישור האחרון יש בו כדי להבטיח הכנסות מהיטל השבחה לועדה המקומית מחד, ומאידך הגנה איתנה בפני תביעות אפשריות לפי סעיף 197 לחוק. 
   

....................